Nebenkosten bei der Baufinanzierung – Notar, Grundbuch & Steuern
Als regionaler Bauträger kennen wir von MW Ostalb Bau die typischen Nebenkosten, die beim Hauskauf und Neubau auf Sie zukommen. Viele Bauherren unterschätzen diese Posten, dabei können sie je nach Projekt 10–15 % des Gesamtbudgets ausmachen. Damit Sie sicher planen, erklären wir die Unterschiede zwischen Erwerbsnebenkosten und Baunebenkosten, zeigen aktuelle Zahlen für Baden‑Württemberg und geben Ihnen eine Checkliste der oft vergessenen Kosten. Alle Angaben beziehen sich auf das Lizenzgebiet Aalen, Schwäbisch Gmünd, Ellwangen und den Ostalbkreis.
Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf
Die Erwerbsnebenkosten fallen an, sobald Sie ein Grundstück oder eine bestehende Immobilie erwerben. In Baden‑Württemberg ist die Grunderwerbsteuer mit 5,0 % festgelegt; sie wird immer fällig, wenn Sie Grund erwerben. Das Finanzministerium Baden‑Württemberg weist darauf hin, dass der Steuersatz 5,0 % beträgt. Neben der Steuer sollten Sie folgende Posten einplanen:
Kostenart | Typischer Anteil/Preis | Hinweise |
Notar‑ und Grundbuchkosten | zusammen ca. 1,3–1,7 % des Kaufpreises (0,8–1,2 % Notar + ca. 0,5 % Grundbuch) | Notar erstellt Kaufvertrag und übernimmt die Umschreibung; die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. |
Maklerprovision | in Baden‑Württemberg 7,14 % (hälftig 3,57 % für Käufer und Verkäufer) | Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Einfamilienhäusern/Eigentumswohnungen. |
Grunderwerbsteuer | 5,0 % des Kaufpreises | Landessteuer; wird nach Vertragsunterzeichnung fällig. |
Sonstige Erwerbskosten | variabel | Grundschuldbestellung, ggf. Notaranderkonto oder Dienstbarkeiten. |
Regionale Bodenrichtwerte als Beispiel
Die Kosten für Grundstücke variieren stark je nach Lage. Die Bodenrichtwerte liefern eine Orientierung, wie teuer Bauland ist:
- Aalen (Stadtteil Wasseralfingen): Der durchschnittliche Bodenrichtwert liegt 2026 bei 81 €/m², mit einem Spektrum von 20–505 €/m². In Postleitzahl 73433 liegen die Werte bei 84 €/m²; in 73430 bei 76 €/m².
- Schwäbisch Gmünd: Hier beträgt der durchschnittliche Bodenrichtwert 236 €/m², der teuerste Stadtteil (Kernstadt) kommt auf 296 €/m², der günstigste (Degenfeld) auf 112 €/m².
- Ellwangen (Jagst): Der Mittelwert liegt bei 199 €/m², mit einer Spanne von 45 bis 750 €/m².
Diese Werte sind Orientierungen für Bauland und spiegeln historische Transaktionen wider; der tatsächliche Grundstückspreis kann je nach Lage, Größe und Erschließung variieren. Bei 500 m² Grundstück in Aalen zu 80 €/m² entstehen allein 40.000 € Grundstückskosten – hinzukommen die oben genannten Erwerbsnebenkosten.
Baunebenkosten beim Neubau
Baunebenkosten entstehen zusätzlich zu den reinen Baukosten (Rohbau, Ausbau). Sie summieren sich in der Regel auf 10–15 % des Baupreises. Wir unterteilen sie in obligatorische Kosten, die immer anfallen, und optionale Posten.
Obligatorische Baunebenkosten
Kostenart | Typischer Anteil/Preis | Hinweise |
Baugenehmigung | ca. 0,2–0,7 % der Bausumme | Zusätzlich fallen 0,5 % für den Bauantrag an; Mindestgebühr 100–200 €. |
Vermessung des Grundstücks | etwa 2.600 € für amtlichen Lageplan, Feinabsteckung und Einmessung | Gebühren sind in der Vermessungsgebührenordnung geregelt; umfasst Lageplan, Einmessung, MwSt. |
Bodengutachten | ca. 800–2.000 € (abhängig von Bodenklasse) | Empfohlen zur Prüfung von Tragfähigkeit, Grundwasser und eventuellen Altlasten. |
Erschließungs‑ und Hausanschlusskosten | 5.000–20.000 € | Kosten für Anschluss an Wasser, Strom, Gas, Telekommunikation und Abwasser variieren je nach Lage und Länge der Leitungen. |
Prüfstatiker | rund 1.000 € für einfache Wohnhäuser | In Baden‑Württemberg vorgeschrieben; prüft die Statik. |
Versicherungen | wenige Hundert Euro | Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung schützen vor Schäden während der Bauzeit. |
Finanzierungsnebenkosten | Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, ggf. Bereitstellungszinsersatz | Banken berechnen Zinsen für bereitgestellte, aber noch nicht abgerufene Darlehen. |
Optionale Baunebenkosten
- Abriss und Altlasten: Abriss eines Altgebäudes kann mehrere Zehntausend Euro kosten; im Beispiel der Dr.-Klein‑Analyse liegen Abrisskosten bei rund 20.500 €.
- Architektenhonorar: Richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Laut der Dr.-Klein‑Analyse betragen Architektenhonorare rund 12–15 % der Baukosten; bei einem Baupreis von 280.000 € wären das 33.600–42.000 €.
- Außenanlagen: Garten, Terrasse, Garage, Zufahrt und Einfriedung sind oft erst spät im Budget enthalten; hier können 10.000–30.000 € zusammenkommen, je nach Wunsch.
Baunebenkosten in Prozent – Überblick
Baunebenkosten (ohne Grundstück) liegen für die meisten Bauherren im Ostalbkreis bei rund 10–15 % der Baukosten[1]. Für ein Einfamilienhaus mit einer Baukostensumme von 350.000 € sollten also zusätzliche 35.000–52.500 € eingeplant werden. Achten Sie darauf, dass Eigenleistungen (Mithilfe beim Rohbau oder Innenausbau) die Baunebenkosten nicht vollständig ersetzen – sie mindern lediglich die Kosten für Handwerker.
Kosten, die oft vergessen werden
Checkliste „Diese Kosten werden häufig vergessen“
- Grundschuldbestellung beim Notar zur Absicherung des Darlehens.
- Notaranderkonto (Treuhandkonto) – verursacht zusätzliche Notargebühren.
- Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Darlehen; können ab dem 6.–12. Monat nach Vertragsabschluss anfallen.
- Bauzeitzinsen: Wenn Bauabschnitte vorfinanziert werden müssen.
- Baustrom und Bauwasser – oftmals vom Versorger getrennt abgerechnet.
- Baugrundstück einzäunen und Baustelleneinrichtung (WC, Abfallcontainer, Zufahrtswege).
- Energieausweis und Energieberatung, falls Sie Fördermittel nutzen möchten.
- Garten‑ und Außenanlagen sowie Pflasterarbeiten.
- Nachkauf von Küchengeräten oder Einbaumöbeln, falls nicht in der Bauleistung enthalten.
Wie Sie Ihr Budget sicher planen
Um finanzielle Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen folgende Schritte:
- Budgetaufstellung erstellen: Berücksichtigen Sie den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten und einen Puffer von mindestens 10 % für Baunebenkosten und Unvorhergesehenes. Nutzen Sie regionale Bodenrichtwerte (Aalen ca. 81 €/m², Schwäbisch Gmünd 236 €/m², Ellwangen 199 €/m²) als Ausgangspunkt.
- Baunebenkosten detailliert aufschlüsseln: Recherchieren Sie die Kosten für Genehmigungen, Vermessung, Bodengutachten und Erschließung im jeweiligen Ort. In Baden‑Württemberg fallen für die Baugenehmigung 0,2–0,7 % der Baukosten an; Vermessungskosten bewegen sich bei rund 2.600 €.
- Makler‑ und Notargebühren berücksichtigen: Rechnen Sie mit 3,57 % Maklercourtage für Käufer und 1,3–1,7 % Notar‑/Grundbuchkosten, plus 5 % Grunderwerbsteuer.
- Finanzierungspuffer einplanen: Halten Sie einen Puffer für steigende Baukosten bereit. Laut Volksbanken Raiffeisenbanken liegen die Baukosten pro Quadratmeter je nach Bundesland zwischen 1.800 und 2.900 €; in Baden‑Württemberg etwa 2.558 € pro m². Planen Sie mögliche Preissteigerungen in Material und Lohn mit ein.
- Frühzeitig beraten lassen: Unsere Expertinnen und Experten kennen die Besonderheiten des Ostalbkreises. Nutzen Sie die unverbindliche Beratung von MW Ostalb Bau, um Ihr Budget realistisch zu planen.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden‑Württemberg?
In Baden‑Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 % des Kaufpreises. Er wird nach Unterzeichnung des Kaufvertrags durch das Finanzamt festgesetzt und ist innerhalb eines Monats zu zahlen. - Wie viel kosten Notar und Grundbuch?
Die Notarkosten liegen meist zwischen 0,8 und 1,2 % des Kaufpreises; die Grundbuchgebühren betragen rund 0,5 %. Insgesamt sollten Sie mit 1,3–1,7 % rechnen. - Wer zahlt die Maklerprovision?
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird die Provision hälftig geteilt: 3,57 % des Kaufpreises trägt der Käufer, 3,57 % der Verkäufer. Bei Grundstücken ohne Bebauungsverpflichtung oder Mehrfamilienhäusern gelten andere Regelungen. - Wie hoch sind die Baunebenkosten insgesamt?
Insgesamt sollten Sie etwa 10–15 % der Baukosten einplanen. Dazu gehören Genehmigungen, Vermessung, Bodengutachten, Erschließung, Versicherungen und Finanzierungsnebenkosten. - Wie ermitteln sich die Grundstückspreise im Ostalbkreis?
Die Grundstückspreise orientieren sich an den Bodenrichtwerten der jeweiligen Gemeinde. 2026 betragen diese in Aalen‑Wasseralfingen durchschnittlich 81 €/m², in Schwäbisch Gmünd 236 €/m² und in Ellwangen 199 €/m². Der tatsächliche Kaufpreis kann aufgrund von Lage, Größe und Erschließungszustand höher oder niedriger ausfallen.
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